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昆明商鋪均價跌破2萬一平 庫存14年都賣不完

昆明商鋪均價是多少呢?據《2019年上半年昆明房地產市場研究報告》(下稱《報告》),今年上半年,昆明商業均價僅為19195元/平方米,這是2017年以來首次跌破20000元大關。此外,《報告》顯示:截至目前,昆明商業存量為614.28萬平方米,按照上半年的月均銷售量計算,現有存量14年都賣不完。

昆明銳理的《報告》顯示,2017年上半年,昆明商業均價為22707元/平方米,下半年有所上漲,漲到了23721元/平方米,漲幅為4.47%。2018年上半年,昆明商業均價為21099元/平方米,每平方米較2017年下半年降低了2622元,降幅約11%;下半年在上半年的基礎上微漲,漲到了22928元/平方米,較上半年上漲了8.67%。

可以看出,2017年到2018年之間,昆明商鋪均價有升有降,不過都保持在20000元以上。但至2019年上半年,昆明商鋪價格大幅下滑,每平方米較2018年下半年降低了3733元,降至19195元/平方米,降幅達到了16.28%。這是自2017年以來,昆明商鋪均價首次跌破20000元大關。

《報告》顯示,2017年上半年至2018年下半年期間,昆明新增商業面積逐年減少,但2019年上半年突然大幅上漲,共增加了70.20萬平方米,同比上漲129%。上半年供應量大幅上漲,但銷量并沒有跟著上漲,反而是持續下滑,同比去年下降了26.24%,僅銷售了21.91萬平方米。可以看出,供大于求是上半年商業價格大幅下降的一個主要因素。

昆明的商業庫存較大,銳理《報告》顯示:截至目前,昆明商業存量為614.28萬平方米,按照今年上半年月均去化3.65萬平方米來計算,去化需168.2個月,也就是大約14年。這還是在“零”供應的條件下才能實現,事實上,從2017年至今,昆明商業存量面積不斷增加,去化周期也在不斷拉長。

為了解決昆明商業庫存過大,去化困難的問題,昆明市曾進行大量“商改住”規劃調整,將商業用地調整為住宅或商住混合用地,從而減少商業用地的供應,降低商業面積的增加。但由于銷售量低,去化速度慢,昆明商業去庫存成效并不明顯,庫存反而越來越大。

從銳理的《報告》看,目前昆明各個區域中,南市區的商業存量最高,達到了204.96萬平方米,但去年上半年的銷售面積僅為8.39萬平方米,南市區商業去庫存壓力最大。呈貢區商業存量面積次之,為113.76平方米,上半年的銷量為3.79萬平方米,去庫存的壓力也比較大。其余的中市區、西市區、北市區、東市區存量面積均在100萬平方米以下,最低的是東市區,僅為50.13萬平方米。銳理劃分的幾個區域中,商業價格最高的是中市區,均價達26911元/平方米,最低的是北市區,僅為9329元/平方米。

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